Comodidade para usuários, renda para proprietários e pesadelo para vizinhos.

Em 20/04/2021, a 4ª Turma do STJ decidiu o caso envolvendo controvérsia entre administração de condomínio e dois moradores que locaram seus imóveis através do aplicativo Airbnb. Com placar de 3×1 contra os moradores, STJ entendeu que a locação pelo aplicativo Airbnb caracteriza atividade comercial, vedada pela convenção do condomínio.

O caso, que agora se torna um importante precedente, é de um condomínio em Porto Alegre, em que a administração processou dois moradores que locaram seus imóveis através da plataforma online, sustentando que o ato viola convenção do condomínio que proíbe atividades comerciais, como foi considerada a locação feita pelos moradores.

A tese da administração condominial já havia sido vencedora nas duas primeiras instâncias e foi confirmada pelo STJ, tendo como único voto contrário o do relator do caso, ministro Luís Felipe Salomão, que já havia votado em outubro de 2019, mas foi voto vencido, prevalecendo a tese de que os condôminos têm o poder de vetar a locação por aplicativo sob fundamento de que o ato viola a finalidade do condomínio, que é residencial.

Alguns dos argumentos que levaram à vitória da administração versam sobre a alta rotatividade de pessoas e a insegurança que a locação por aplicativo Airbnb provoca, bem como sobre a forma como é efetivado o direito de disposição dos proprietários, que, segundo o voto do ministro Raul Araújo, foge àquela prevista na lei de locação 8.245/91 e, portanto, descaracteriza da finalidade exclusivamente residencial das unidades condominiais, podendo ser considerada comercial.

Argumentos como modificações estruturais nos imóveis e oferecimento de serviços como lavanderia, wi-fi, entre outros, também foram pontos de nota dos ministros que votaram a favor da manutenção da decisão de reconhecimento de atividade comercial instrumentalizada pelo aplicativo Airbnb.

Outro problema existente é sobre a forma de encaixar a relação jurídica criada através do Airbnb, pois não se trata de locação e muito menos de hotelaria, o que dificulta a sua regulamentação.

Por outro lado, o lado dos moradores vencidos e do Airbnb, o assunto envolve a especulação imobiliária. Com uma visão holística da economia, a locação de imóveis pelo Airbnb não afronta a finalidade residencial prevista na convenção do condomínio, tampouco a forma como é efetivada tem o condão de transformar um ato tradicional em atividade comercial capaz de desvirtuar a finalidade residencial.

A decisão da 4ª Turma ainda manteve a condenação das instâncias inferiores para que os moradores se abstenham de oferecer os imóveis por meio da plataforma, sob pena de multa diária de R$ 200,00.

Ficam dúvidas sobre o desdobramento da decisão do STJ e o futuro da, até então, tendência mundial de locação, assim como remanescem certezas de que o Airbnb, assim como os vizinhos de inovação em serviços como Uber, Ifood e Rappi, na prática, também não se encaixam em nenhuma espécie de relação já existente, mas revolucionaram o mundo tradicional.

Texto elaborado com a colaboração de Felipe Barros Calixto.