Os negócios imobiliários, em regra, devem ser realizados por escritura pública (art. 108 do Código Civil). A alienação fiduciária é uma exceção a essa exigência, sendo permitida a celebração por instrumento particular (art. 38 da Lei 9.514/1997).
Com a dispensa de escritura pública, os negócios envolvendo alienação fiduciária de imóveis passaram a ser formalizados por contrato particular, seguido pelo registro do contrato na matrícula do imóvel.
No entanto, em 05 de junho de 2024, o CNJ determinou que apenas as instituições financeiras estão dispensadas da celebração por escritura pública. A exigência permanece para contratos entre outras entidades, sejam pessoas naturais ou jurídicas. Este artigo se concentrará nos efeitos práticos dessa decisão, deixando de lado a análise de seus fundamentos. Aqui, deixaremos de lado os fundamentos da decisão, para focarmos em seus efeitos práticos.
Como consequência, o CNJ publicou o Provimento 172, que alterou o Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça, incluindo o artigo 440-AO: “A permissão de que trata o art. 38 da Lei 9.514/1997 para a formalização, por instrumento particular, com efeitos de escritura pública, de alienação fiduciária em garantia sobre imóveis e de atos conexos, é restrita a entidades autorizadas a operar no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI, incluindo as cooperativas de crédito.”
A decisão e o provimento não abordam explicitamente a validade dos negócios realizados antes de sua publicação. São válidas as escrituras particulares registradas anteriormente? Podem ser registradas na matrícula imobiliária as escrituras particulares celebradas anteriormente?
A segurança jurídica é essencial nesse contexto. A interpretação equivocada do marco temporal pode acarretar riscos significativos em vários contextos em que considere inválida a escritura particular: o credor seria impedido de utilizar o procedimento extrajudicial de execução da garantia; o devedor poderia alienar livremente seu imóvel a terceiros; o crédito passaria a ser sujeito à recuperação judicial e à falência; terceiros poderiam penhorar o bem (e não apenas os direitos), dentre outros.
Felizmente, a Corregedoria da Justiça de São Paulo publicou hoje (20.06.2024) o Provimento 21/2024, que inclui os itens 229.3 e 229.4 nas Normas da Corregedoria, preservando os atos praticados anteriormente:
229.3. Os contratos referidos no art. 38 da Lei nº 9.514/1997, celebrados por instrumento particular antes da vigência do Provimento CNJ nº 172, de 05 de junho de 2024, serão admitidos com força de escritura pública.
229.4. A data da celebração do instrumento particular, para efeito de incidência do subitem 229.3 deste Capítulo, poderá ser demonstrada pelo reconhecimento de firma de qualquer uma das partes ou outro meio de prova que se mostrar idôneo para essa
Espera-se que os tribunais dos demais estados sigam o caminho paulista, em respeito à segurança jurídica e à estabilidade dos negócios, protegendo o ato jurídico perfeito.
Nossa equipe continua acompanhando de perto a posição dos demais tribunais e está disponível para prestar informações adicionais.
